월세가 밀렸다고 임대차계약이 자동으로 끝나는 것은 아닙니다. 다만 연체액이 일정 기준에 이르면 임대인이 해지를 통지할 수 있으므로, 몇 달을 연속으로 미납했는지만 볼 것이 아니라 미납액과 통지 시점을 함께 살펴야 합니다.
기준은 연속 두 달이 아니라 ‘두 기분’의 차임
민법 제640조에 따르면 건물 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 월세라면 통상 두 달분에 해당하는 금액이 기준입니다. 두 달 연속 미납해야만 하는 것은 아니며, 일부 미납이 누적돼 그 금액에 이른 경우도 포함될 수 있습니다. 납부 주기가 월 단위가 아니라면 약정한 주기를 기준으로 계산합니다.
해지는 자동이 아니며 통지 내용도 확인해야
기준에 도달했다고 계약이 저절로 종료되는 것은 아닙니다. 임대인이 해지 의사를 임차인에게 표시해야 하며, 분쟁을 줄이려면 미납 내역과 해지 의사를 문자나 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 전달하는 편이 좋습니다. 보증금이 있다는 이유만으로 임차인이 월세를 임의로 내지 않아도 되는 것은 아닙니다. 보증금에서 연체액을 공제할 수 있는지는 계약 종료 때 정산하거나 당사자 간 별도 합의가 있는지 살펴야 합니다.
자주 묻는 질문
연체액이 두 달분에 못 미치면 해지할 수 없나요?
차임 연체를 이유로 한 민법 제640조의 해지 기준에는 이르지 않은 것입니다. 다만 다른 계약 위반이 있다면 별도의 해지 사유가 되는지 따져봐야 합니다.
해지 통지를 받은 뒤 밀린 월세를 내면 계약이 유지되나요?
통지 당시 이미 해지 요건이 충족됐다면 뒤늦은 지급만으로 계약이 자동 복구된다고 단정하기 어렵습니다. 계속 거주하려면 임대인과 계약 유지에 합의하는 것이 필요할 수 있습니다.